Das Nachrangige Darlehen
Darlehen werden in vielen Fällen besichert, sodass sich für die Bank das Ausfallrisiko verringert. Zu den üblichen
Kreditsicherheiten gehören zum Beispiel die Bürgschaft, eine Verpfändung oder Abtretung und im Bereich der Immobilienfinanzierung auch die Grundschuld sowie die
Hypothek. Die Immobilienfinanzierung selber besteht in den meisten Fällen aus verschiedenen Darlehen, es wird selten nur ein "großes" Darlehen genutzt, sondern zum Beispiel Hypothekendarlehen, Bauspardarlehen oder KfW-Darlehen in Kombination. Den Hauptanteil an der Finanzierung hat in der Praxis fast immer das Hypothekendarlehen. Dieses wird von der Bank gegen eine erstrangige Grundschuld oder Hypothek vergeben, da dieses nach den Beleihungsgrundsätzen der Banken in der Regel erforderlich ist. Erstrangig bezieht sich in dem Zusammenhang auf den Rang der Grundschuld bzw. der Hypothek, welche diese im Grundbuch einnimmt.
Es kann nämlich durchaus sein, dass eine Immobilie mit verschiedenen Grundschulden oder Hypotheken belastet ist und in diesem Fall ist eindeutig geklärt, welches dieser Grundpfandrechte im Schadensfall Vorrang hat. Und zwar ist immer das zuerst eingetragene Recht bevorzugt, erst danach können sich die anderen Gläubiger befriedigen, falls dazu noch genügend Kapital zur Verfügung steht. Es ist also ein erheblicher Unterschied, ob die Bank über eine erstrangige
Grundschuld oder über eine nachrangige Grundschuld verfügt. Wird ein Immobilienkredit mit einer nachrangigen Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit vergeben, so nennt man diesen Kredit auch nachrangiges Darlehen. In der Praxis sind zum Beispiel die meisten
Bauspardarlehen gleichzeitig auch nachrangige Darlehen, denn die erstrangige Sicherheit ist in fast allen Fällen bereits an das Hypothekendarlehen der Bank "vergeben". Die Ansprüche kann der Gläubiger aus dem nachrangigen Darlehen heraus erst dann geltend machen, wenn die Ansprüche des Gläubigers, der ein erstrangiges Darlehen vergeben hat, befriedigt worden sind.
Angenommen es sind im Grundbuch auf eine Immobilie die folgenden Hypotheken eingetragen: Zunächst wurde am 3. Mai 2001 zu Gunsten der A-Bank aufgrund eines Hypothekendarlehens eine erstrangige Hypothek über 100.000 Euro eingetragen. Im Anschluss daran fand am 4. September 2002 noch die Eintragung einer somit nachrangigen Hypothek über 50.000 Euro zu Gunsten der Bausparkasse statt. Sollte nun die A-Bank aufgrund der eingetretenen Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers einen Kreditausfall von 110.000 Euro haben, könnte diese Bank sich zuerst auf das Grundpfandrecht berufen und dieses nutzen. Die Bausparkasse würde in diesem Fall "leer" ausgehen. Hätte die Bank nur einen Schaden von 80.000 Euro, so könnte die Bausparkasse hingegen die nachrangige Sicherheit noch über einen Betrag von 20.000 Euro (Differenz zwischen 100.000 Euro und 80.000 Euro) verwerten.