Umschulden eines Immobilienkredits
Das Umschulden von Immobilienkrediten fällt sehr häufig automatisch und zwangsläufig an, weil viele Kunden beim Hypothekendarlehen eine Festzinsvereinbarung abschließen, die dann nach fünf oder zehn Jahren endet und das Darlehen somit fällig wird. An dieser Stelle ist dann eine Verlängerung oder eine Umschuldung des Darlehens durchzuführen. Es gibt aber natürlich auch beim Immobilienkredit die Möglichkeit, einen Kredit vorzeitig abzulösen und dann eine "echte" Umschuldung vorzunehmen, also ein anderes Darlehen zu nutzen.
Während die zuerst genannte Art von Umschuldung also völlig normal ist und mit keinerlei Besonderheiten verbunden ist, sollte man bei der Umschuldung vor Fälligkeit des bisherigen Darlehens auf Einiges achten. Der Grund für eine vorzeitige Umschuldung im Bereich Immobilienkredite besteht fast ohne Ausnahme darin, dass der Kreditnehmer aktuell deutlich günstigere Kreditkonditionen in Form der zu zahlenden Hypothekenzinsen erhalten kann, als er derzeit beim abzuzahlenden Darlehen vorfindet. Hat man jedoch eine Zinsfestschreibung als Vereinbarung, ist man auf jeden Fall auf die Zustimmung der kreditgebenden Bank angewiesen, dass eine vorzeitige Ablösung des Darlehens und damit eine Umschuldung in einen anderen Immobilienkredit stattfinden kann. In den meisten Fällen stimmt die Bank der vorzeitigen Ablösung des Darlehens zwar zu, aber es werden an dieser Stelle ebenso häufig Vorfälligkeitszinsen fällig, die man auch als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Die Bank berechnet diese Entschädigung, weil sie nun das Geld, was eigentlich noch für eine bestimmte Laufzeit Zinseinnahmen in bestimmter kalkulierter Höhe erwirtschaften sollte, in der Folge nur noch zu einem geringeren Zinssatz, nämlich zu den aktuell niedrigeren Konditionen, wieder neu verleihen kann. Der Bank entsteht somit ein Zinsverlust, der durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen werden soll. Für den Kunden bedeutet die Durchführung der Umschuldung an dieser Stelle, dass er sich ausrechnen muss, ob die Vorfälligkeitsentschädigung im Endeffekt nicht sogar größer ist, als die Summe an Zinsen, die man durch das neue günstigere Darlehen einsparen kann. Hierzu im folgenden ein kurzes Beispiel:
Herr Mustermoritz bedient derzeit einen Immobilienkredit mit einem Zinssatz von 6,9 Prozent und eigentlich ist das Darlehen erst in zwei Jahren fällig. Da derzeit die gleichen Immobilienkredite aber bereits zum Zinssatz von 5,4 Prozent zu erhalten sind, möchte Herr Mustermoritz das bisherige Darlehen mit einer Restschuld von 80.000 Euro gerne vorzeitig ablösen und eine Umschuldung in ein neues Darlehen vornehmen. Die Bank ist dazu bereit, berechnet allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung von 1.800 Euro. Herr Mustermoritz muss nun also ausrechnen, ob er mehr Zinsen in den zwei Jahren der vorzeitigen Tilgung und Ablösung des Darlehens einspart, als die Höhe der Entschädigung beträgt. Herr Mustermoritz würde durch die Umschuldung 1,5 Prozent an Zinsen sparen, gerechnet auf einen Betrag von 80.000 Euro, und das über einen Zeitraum von zwei Jahren, da das bisherige Darlehen eigentlich erst in zwei Jahren fällig wäre. Es ergibt sich also eine Zinsersparnis von insgesamt 2.400 Euro für die zwei Jahre (1,5 Prozent auf 80.000 Euro gerechnet und mit zwei multipliziert). Somit würde sich die Umschuldung an dieser Stelle rentieren, da insgesamt 600 Euro eingespart werden können.