Der Finanzierungsplan

Bevor man eine Finanzierung in Anspruch nimmt ist es stets zu empfehlen, anhand einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung das frei verfügbare Einkommen zu ermitteln. Man addiert also die regelmäßigen Einnahmen wie Gehalt, Kindergeld etc. und zieht von der Gesamtsumme die monatlichen Ausgaben wie Miete, Strom, Telefon, Auto, Versicherungen etc. ab. Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist aber nur Teil eines Finanzierungsplans, der vor allen Dingen im Bereich der Baufinanzierung zum Einsatz kommt. Während man bei der Nutzung eines Ratenkredites auch nur eine Art von Darlehen in Anspruch nimmt um die Finanzierung vorzunehmen, sind im Rahmen der Immobilienfinanzierung oftmals mehrere Kredite "im Einsatz". Der Finanzierungsplan kann unterschiedlich strukturiert werden, besteht jedoch in fast allen Fällen aus drei großen Bereichen.

Diese drei Bereiche sind die Ermittlung der Gesamtkosten, die Aufteilung der Darlehen und die Ermittlung der Belastung in Form der Kreditraten in Zusammenhang mit der zuvor erwähnten Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Im ersten Teil des Finanzierungsplans trägt man alle Kosten zusammen, die im Zusammenhang mit dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie stehen. Das sind zum Beispiel die Anschaffungs- bzw. die Baukosten, die Baunebenkosten, etwaige Maklergebühren und Gebühren für Architekten und Statiker, Kosten für die Grundbucheintragung und für den Notar bezüglich des Kaufvertrages etc.. Die Summe dieser Kosten stellt dann die Gesamtkosten dar. Von diesen Gesamtkosten muss man dann noch das vorhandene Eigenkapital abziehen, welches man mit in die Finanzierung einbringen möchte. Die Differenz ergibt dann den so genannten Fremdfinanzierungsbedarf, beispielsweise 150.000 Euro. In einem zweiten Schritt überlegt man sich nun im Rahmen des Finanzierungsplans, auf welche und wie viele Darlehen man diesen Fremdfinanzierungsbedarf aufteilt.

Nur selten wird über die Gesamtsumme nur ein Darlehen aufgenommen, sondern der Betrag wird aufgeteilt, zum Beispiel in 90.000 Euro aus einem Hypothekendarlehen, 40.000 Euro aus einem Bauspardarlehen und 20.000 Euro als KfW-Darlehen. Unter Einbeziehung der Zinssätze und der jeweiligen Tilgung kann man nun im Rahmen des Finanzierungsplans auch die Raten errechnen, die man für das jeweilige Darlehen zahlen muss. Ist die Gesamtsumme der Raten nun niedriger als das im Rahmen der Einnahmen- und Ausgabenrechnung errechnete frei verfügbaren Einkommen, so handelt es sich um einen in sich stimmigen Finanzierungsplan, der eine erfolgreiche Finanzierung verspricht. Ebenfalls mit in den Finanzierungsplan einbeziehen kann man auch den Zins- und Tilgungsplan, den man von der Bank bezüglich des Hypothekendarlehens meistens ohnehin erhält.