Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung besteht meistens aus zwei grundsätzlich verschiedenen Finanzierungsarten, nämlich aus der Eigen- und der Fremdfinanzierung. Die meisten Kunden können nämlich Eigenkapital mit in die Gesamtfinanzierung einbringen, was von den Banken als Kreditgeber stets sehr begrüßt wird. Nichts desto trotz ist es natürlich auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass die Vollfinanzierung, also eine Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital, durchaus ihre Nachteile hat. Dabei geht es nicht einmal um die Frage, ob die Finanzierung dadurch weniger stabil ist oder nicht, als wenn man Eigenkapital mit einbringen kann. Der Hauptnachteil besteht vielmehr darin, dass Banken die Baufinanzierung ohne Eigenkapital generell als risikoreicher einstufen als wenn Eigenkapital vorhanden ist, was sich in höheren Zinssätzen äußert.

Die 100% Baufinanzierung (Vollfinanzierung) als Nachteil gegenüber der Teilfinanzierung


Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat, wie schon kurz erwähnt, oftmals den Nachteil, dass der Kreditnehmer einen höheren Zinssatz zahlen muss, als wenn nur ein Teil der gesamten Kosten (Baukosten. Kaufpreis, Nebenkosten etc.) durch einen Immobilienkredit finanziert werden müssen. Der Grund besteht auch darin, dass die Bank bei der erstrangigen Hypothek nur bis zu 60 Prozent des Wertes der Immobilie als Beleihungswert ansetzen kann. Würde der Kreditnehmer hingegen beispielsweise 20 Prozent des Kaufpreises (Wert der Immobilie) als Eigenkapital einbringen, läge der nicht erstrangig abgesicherte Teil der Bank nur noch bei 20 statt bei 40 Prozent. Insofern ist natürlich verständlich, dass sich die Bank dieses höhere Risiko bzw. den geringeren Wert der Sicherheit mit einem höheren Zinssatz „bezahlen“ lässt. Es gibt sogar einige Banken, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gänzlich ablehnen.

Wie sieht die optimale Baufinanzierung aus?


Die optimale Baufinanzierung ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital sicherlich nicht, weder aus Sicht der Bank noch aus der Sicht des Kunden, da die erwähnten Nachteile vorliegen. Es gibt zwar keine festen Vorgaben oder Richtlinien, wie eine sehr gute bzw. optimale Baufinanzierung strukturiert sein soll, aber dennoch existiert eine Art Muster-Baufinanzierung, welche die meisten Banken dann auch als die optimale Baufinanzierung ansehen, wobei diese Baufinanzierung auch für die meisten Kunden die optimale Lösung darstellt. Eine „optimale“ Immobilienfinanzierung beinhaltet zunächst einmal einen Eigenkapital-Anteil, der mindestens bei 15-20 Prozent liegt. Darüber hinaus gilt es als eine klassische Aufteilung der rund 80 Prozent benötigten Fremdmittel, wenn man 50 Prozent durch einen Hypothekenkredit finanziert und die weiteren 30 Prozent durch einen Bausparvertrag und/oder ein KfW-Darlehen. Somit besteht die als optimal angesehene Baufinanzierung also aus den folgenden vier Bestandteilen, wobei die Prozentsätze natürlich in Grenzen „variabel“ sind: Eigenkapital – 20 Prozent, Hypothekendarlehen – 50 Prozent, Bauspardarlehen – 15 Prozent, KfW-Darlehen – 15 Prozent.