Eine Baufinanzierung umschulden
Eine der Haupteigenschaften einer Baufinanzierung besteht unter anderem auch darin, dass die Dauer der gesamten Finanzierung sich regelmäßig im Bereich von zwei bis drei Jahrzehnten bewegt. Aus dieser Tatsache heraus ergibt sich fast automatisch, dass der Kreditnehmer früher oder später eine Umschuldung vornehmen muss, weil das bisher genutzte Darlehen bzw. dessen Festzinsvereinbarung abgelaufen ist. Auch wenn das bisherige Darlehen dann in Form einer neuen Zinsvereinbarung verlängert wird, spricht man dennoch von einer Umschuldung, da neue Konditionen verhandelt worden sind und es sich faktisch insofern auch um ein neues Darlehen handelt. Grundsätzlich kann man im Bereich der Immobilienfinanzierung zwei Arten bzw. zwei verschiedene Zeitpunkte der Umschuldung unterscheiden, nämlich die zuvor kurz angesprochene Umschuldung bei Auslauf der bisherigen Vereinbarung und die vorzeitige Umschuldung vor Ablauf der bisherigen Zinsfestschreibungsdauer.
Die termingerechte und die vorzeitige Umschuldung einer Baufinanzierung
Eine Umschuldung steht automatisch immer dann im Bereich der Baufinanzierung an, wenn der Zeitraum für eine Zinsfestschreibung abgelaufen ist. Wurde hingegen ein variabler Zinssatz vereinbart, kann dieses Darlehen auf Wunsch des Kunden auch bis zur vollständigen Tilgung des Kreditbetrages ohne Umschuldung genutzt werden. Besteht jedoch eine Festzinsvereinbarung, so kann sich der Kreditnehmer nach deren Ablauf entscheiden, ob er das Darlehen zu den dann aktuellen Konditionen verlängern möchte, oder ob er den Immobilienkredit zukünftig von einer anderen Bank in Anspruch nehmen möchte. Dabei würde es sich dann um eine "echte" Umschuldung handeln, weil der Kreditgeber gewechselt wird. Die vorzeitige Umschuldung einer Baufinanzierung findet immer dann statt, wenn der Kreditnehmer nicht bis zum Ablauf der Festzinsvereinbarung arten möchte, bevor das Darlehen umgeschuldet wird.
Die Vor- und Nachteile einer vorzeitigen Umschuldung der Baufinanzierung
Zunächst muss man vor einer geplanten vorzeitigen Umschuldung einer Baufinanzierung wissen, dass die Bank der vorzeitigen Ablösung des Darlehens während der Zinsfestschreibungsdauer keineswegs zustimmen muss. In der Praxis wird die Zustimmung jedoch fast immer erteilt, dann jedoch nahezu ausnahmslos gegen Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Kostenfaktor muss natürlich berücksichtigt werden, wenn man die vorzeitige Umschuldung vornimmt, um sich eine aktuell günstigen Zinssatz mit einem neuen Darlehen zu sichern. Entscheidet man sich hingegen für ein Forward Darlehen, kann man diese Entschädigung umgehen, da man das bestehende Darlehen nicht vorzeitig kündigen muss, sondern die Umschuldung praktisch nur schon für die Zukunft "festlegt". Aber auch diese Nutzung eines Forward-Darlehens kann einen Nachteil haben, wenn nämlich die Zinsen bis zur Inanspruchnahme des Forward-Darlehens nicht wie erwarten steigen, sondern auf gleichem Niveau bleiben oder sogar fallen.
Tipps für eine günstige Umschuldung
Viele kennen die Situation: es wurden innerhalb mehrerer Jahre mehrere Kredite aufgenommen und die monatlichen Kreditraten übersteigen mit der Zeit das finanzielle Budget. In solchen Fällen ist es ratsam, seine Kredite umzuschulden, und alle noch offenen Forderungen in einem Kredit zusammenzufassen. Somit wird pro Monat nur noch eine Kreditrate fällig, welche in der Summe geringer ist, als die derzeit gezahlten. Damit man aber
günstig umschulden kann, ist es wichtig, die Kreditangebote genau zu vergleichen und vor allem seine bestehenden Kredite zu überprüfen.
Vor einer Umschuldung offener Restkredit ermitteln
Entscheidet sich ein Kunde für eine Umschuldung, so ist es wichtig, vorab bei allen offenen Kreditgebern den aktuellen Ablösungsbetrag anzufordern. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass keine hohen Ablösungsgebühren anfallen sowie eine eventuell abgeschlossene Restkreditversicherung für die komplette Vertragslaufzeit zurückerstattet wird. Nach Anfordern des Ablösebetrages hat der Kunde meist ca. vier Wochen Zeit, die Restschuld zu tilgen. Besteht keine Möglichkeit der vorzeitigen Ablösung, so sollte ein persönliches Gespräch mit dem Kreditgeber gesucht werden.
Neuer Kredit genau überprüfen
Damit die Schuldenfalle nicht ein zweites Mal zuschlägt, sollte der neue Kredit genau geprüft werden. Am wichtigsten ist hierbei, dass die zu zahlenden Kreditzinsen niedriger sind, als die Zinsen der bestehenden Kredite. Zudem sollte die Kreditrate deutlich niedriger sein, als die derzeit gezahlten Raten. Somit hat der Kunde eine sofortige monatliche Ersparnis. Des Weiteren sollte auf die Vertragslaufzeit geachtet werden, da diese mit einem neuen Kredit von Neuem beginnt, und somit eine längere monatliche Belastung ansteht. Wäre ein bereits vorhandener Kredit in Kürze zurückgezahlt, so sollte dieser nicht mit umgeschuldet werden.
Kreditrückzahlung bei Schufa vermerken lassen
Nach Vergleich der Zinsen, der Laufzeit, sowie der Kosten sollte zudem darauf geachtet werden, dass der umgeschuldete Kredit in der Schufa als erledigt aufgeführt wird. Diese Meldung muss der Kreditgeber durchführen. Somit kann es zu einer Bonitätsverbesserung kommen und die Zinsen für einen neuen Kredit deutlich geringer ausfallen.